北京鼓勵非居住建筑改建租賃房,藍領“租房難”有望緩解

搜狐焦點威海站 2021-06-22 08:44:21
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來源:新京報 近日,北京市人民政府官網顯示,北京市住建委、發改委等四部門聯合印發《關于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》(簡稱“《通知》”),進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房,鼓勵其改建項目業態混合兼容,促進產業融合和新業態發展。 業內人士指出,該政策釋放出北京堅定促進職住

來源:新京報

近日,北京市人民政府官網顯示,北京市住建委、發改委等四部門聯合印發《關于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》(簡稱“《通知》”),進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房,鼓勵其改建項目業態混合兼容,促進產業融合和新業態發展。

業內人士指出,該政策釋放出北京堅定促進職住平衡、保民生的信號,提振了行業信心,保證形成更多的“有效市場供給”(即鄰近就業地、交通便利、基礎生活配套齊全)房源,有望在短時間內緩解城市服務群體租房難的問題。

鼓勵非居住建筑改建“宿舍型租賃住房”

根據《通知》,非居住建筑改建宿舍型租賃住房,是指具有一定規模、不動產權(房屋所有權)證(或建設工程規劃許可證)證載用途為辦公、商業、旅(賓)館、廠房、倉儲等非居住類型的現有存量建筑,由實施主體按照有關要求對其進行裝修改建,經政府有關部門驗收后,面向周邊單位員工或從事基本公共服務人員提供的宿舍。

日前,北京市住建委、發改委等四部門聯合印發《通知》。圖片來源:北京市人民政府官網截圖

促進產城融合、職住平衡,是“非居住建筑改建宿舍型租賃住房”的一大要求?!锻ㄖ诽岢?,非居住建筑改建宿舍型租賃住房應重點分布在商務區、科學園區、產業園區、交通樞紐等重點功能區周邊以及合理通勤圈交通樞紐周邊區域。同時,根據周邊需求,允許同一建筑物內分區域改建為宿舍型租賃住房和公寓型租賃住房,其中宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%。

值得一提的是,宿舍型租賃住房是為了解決周邊單位員工或從事基本公共服務人員的住宿問題而建,在運營中也得嚴格確保將初衷落到實處?!锻ㄖ芬幎?,各區要對改建宿舍型租賃住房項目運營情況進行現場檢查,凡擅自將改建后的宿舍型租賃住房以租代售、分割銷售、違法轉讓的,或弄虛作假將改建項目用于非租賃住房的,須責令其限期改正,情節嚴重的列入負面清單;同時,應依法將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設工程安全質量監督范圍,確保工程質量安全。

事實上,早在2018年6月,北京市住建委與市規劃自然資源委、市公安局聯合印發了《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》(簡稱“11號文”),共有13個項目、3822套(間)房源取得開工手續,已計入北京市政策性住房建設籌集計劃。彼時,根據“11號文”,宿舍型租賃住房的來源,主要分為新建和改建,其中改建房源被限定為“低效、閑置的廠房”和“閑置的商場、寫字樓或酒店”。而此次新政,正是對改建部分的政策進一步完善。

對此,貝殼研究院高級分析師黃卉指出,針對非居住建筑改建為租賃住房,北京市是少數出臺專門文件的城市之一,此次《通知》是在2018年第11號文基礎上的補充。一般來說,非居住建筑改建為租賃住房普遍面臨改建范圍模糊、建造標準限制較多、審核手續復雜、缺乏流程指引等問題,除了加強監管、嚴禁以租代售以及提供常規的資金支持、實行民水民電等政策支持外,此次《通知》還有不少亮點體現。

具體來看,其一,明確定義非居住建筑改建宿舍型租賃住房,劃定了清晰的“工/商改租”范圍界限,企業做項目選址會更加清晰;其二,明確了運營期間的改建項目在被征收時,項目應獲得補償的權益,保障了項目的運營權益;其三,強調選址要求,重點解決突出的職住平衡矛盾;其四,在項目的結構安全、消防設計、公共配套、符合居住要求等建筑改建標準方面給予明確指導,允許項目在確保安全的情況下,突破現行的結構、消防等建造規范,項目改造有標可依;其五,細化了改建程序并設置聯席會議,簡化了變更手續、縮短審核周期;其六,允許同一建筑內分區改建藍領、白領公寓,能夠更好地滿足周邊不同類型的租客需求。

“該文件對當前‘非改租’(即非居住建筑改建租賃房)項目落地過程中的主要難點均做了針對性的約束、規范和突破,有利于非居住建筑改建租賃住房的穩步推進,盤活閑置存量的資源,更好地緩解城市職住平衡的問題?!秉S卉總結稱。

企業運營方:促進職住平衡,提振行業信心

對于此次《通知》的出臺,業內紛紛認為,該政策的重要精神是促進職住平衡,給租戶帶來切身的利益。

58安居客房產研究院研究總監陸騎麟指出,北京市非住宅樓改建職工宿舍政策的出發點最主要還是緩解部分商務區、產業園區等從業人員密集,而區域周邊可供租賃的中低端出租類物業稀缺的矛盾。此外,部分產業園內會有一定的空置物業,通過盤活這部分物業幫助園區獲得相對穩定的現金流,并且也能緩解園區內產業工人相對較低的居住需求,達到一舉兩得的作用。

中指研究院調查事業部研究副總監戰雪也表示,職住分離是許多租戶面臨的現實困境。該政策的重要精神是促進職住平衡,給租戶帶來切身的利益。將工作地附近的非住宅改為職工宿舍可以很好解決職住分離的問題,大幅縮短租戶的通勤時間,切實提高租住者的幸福感。

巴樂兔研究院分析指出,北京租賃政策向來以規范、控制為標尺,此次《通知》的關鍵詞和亮點在于“宿舍型”“非住宅房”,北京已開始針對性解決租賃市場問題,是一次分人群、分用地的積極嘗試。特別對于一二線城市未來是否能幫助藍領和龐大的“長尾人群”解決租房貴的問題,有著非常重要的意義。

業內人士指出,將工作地附近的非住宅改為職工宿舍,有利于促進職住平衡。新京報資料圖片

而從公寓運營主體角度分析,業內人士指出,非居住建筑改建租賃房的政策提振了行業信心,將大大緩解發展租賃住房的房源問題。

在接受新京報記者采訪時,安歆集團創始人兼CEO徐早霞指出,宿舍型公寓解決的就是大城市第三產業基層員工,以及維護城市正常運轉的基本公共服務人員的住宿問題,因此需要在CBD、商業中心、科技園和產業園的周邊布局項目,這樣才能解決員工的職住平衡和大城市早晚交通的“潮汐”問題。整體來看,該政策的出臺,可以擴大宿舍型公寓項目的“池子”,也利于政府去化運營不善的辦公樓/商場等資產。

徐早霞表示,該政策的出臺,有利于各個監管主體明確監管標準,讓運營公司的項目落地有章可循。而政策中提出的運營要求,也有利于改善目前宿舍的不良管理、降低安全風險,提高城市治理能力。除此之外,該政策也有利于小區住宅有效清理群租房,宿舍型公寓將成為群租房疏堵結合的有效手段。

“一線城市租房難的問題,并不是說一線城市房子不夠,而是出現了供需錯配——有很多洼地資產不能充分利用,而真正需要房子的人,特別是‘新城市人’租房難?!睒泛豕⒓瘓F創始人CEO羅意告訴新京報記者,該政策既有望激活閑置廠、辦、商資產,同時,對于發展租賃住房的種類,更多指向宿舍型產品,指向“新城市人”的剛性需求。因此,這些“點”找得非常準,有望在短時間內緩解城市服務群體租房難的問題,這是非常有意義的一步。

“作為從業企業,更關注的是政策的落地實施,有些城市盡管也有類似指引性文件出臺,但具體到區縣落地存在一定困難。因此,期待能和主管部門一起,拿出具體的項目,一起把路子跑通?!绷_意如是說。

新政下北京存量商辦將迎“出路”?

新京報記者了解到,從全國范圍來看,近年來,除北京外,還有一些城市也出臺了鼓勵非住宅改建居住用途的相關政策。

2017年,南京出臺了《南京市住房租賃試點工作方案》,主要鼓勵國有企業廠房、商業辦公樓改建為租賃用房,通過國有企業對非住宅類用房改建,從而在保證居住安全性的情況下,提高這部分物業使用效率。同一年,廣州出臺了《加快發展住房租賃市場工作方案》,鼓勵市場化的租賃企業參與到老舊社區、城中村、廠房的改造中,緩解市場的租賃矛盾。

而早在2007年,上海就出臺了《閑置非居住房屋臨時改建宿舍的規定(試行)》的政策,不過,這項政策主要針對的是居住用房。在此基礎上,2017年,上海新推出了相關政策,鼓勵工業用地、研發用地和企業標準廠房改建成宿舍。

對比來看,ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示,在促進產業融合方面,北京的政策提出明確鼓勵多業態混合發展,同一項目內可兼容多種功能,租賃住房、研發、辦公、商業等用途可混合利用,促進產業融合和新業態發展;而上海等城市的政策中無明確的業態指示。此外,北京所設定的改建比例(宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%),也明顯高于上海等其他城市(如上海規定最高可設置比例為總建筑面積的15%)。

“從全國各城市出臺的類似政策來看,其首要關注點在于居住的安全性?!标戲T麟進一步指出,此次北京出臺的政策,也需要改建企業事前提供改造方案和施工圖紙,并且在后期也會有主管單位對其驗收,并統一納入北京市住房監管平臺,對宿舍進行統一監管,保證后期運營的安全。

值得一提的是,該政策還激起了業內對北京存量商辦出路的探討。合碩地產機構首席分析師郭毅指出,該政策的積極信號是,城市管理者們發現了北京商辦市場目前存在的一些問題,在積極尋找破題的思路與解決的可能性。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出,目前商辦改造項目面臨著一定的現實難題。商辦改造存在技術上的改造難度,由于商住與民住在水、電設施配置上不完全相同,因此,在建筑完工后水電更改難度較大。另外,改造需要投入的成本不低,且租賃回報率不高,資金回籠的時間較長,開發商更偏向出售,而如果地段、配套等條件不佳,改造后出租難度也較大。

“商辦改造項目一方面需要前期改造的政策支持,另一方面,后期還需相應的監管、規范政策相配套?!标愊龇Q。

趙然還指出,與其他城市的類似政策相比,北京此次政策明確了運營期間租戶享受民用水電氣價格,除了提出“符合條件的改建項目可申請使用中央財政補貼資金”外,更提出“納入全市政策性住房建設籌集計劃的宿舍型租賃住房改建項目,運營期間相對應的土地視同城鎮居住用地管理,租賃住戶使用水、電、氣、熱執行居民價格”。

在戰雪看來,此次《通知》出臺后,預計進一步的配套政策也會隨之出臺。例如,符合條件如何申請中央財政補貼資金;如何銜接好稅收問題、執行居民水電費的問題;改造項目達到何種條件可以退出,在退出的時候如何平衡好租戶和企業的利益等。

在業內看來,商辦改造項目不僅需要前期改造的政策支持,后期還需要相應的監管、規范政策相配套。新京報資料圖片

短期內對市場租金影響有限

符合條件的非居住建筑可以被改建為宿舍型租賃住房,那么,這對于租賃市場而言,將帶來哪些影響?

對此,巴樂兔研究院認為,這對于北京租賃市場是一項定向利好的政策?!锻ㄖ诽岢隽烁慕ǚ秶鸀橹攸c功能區及合理通勤樞紐周邊區域,并限定“宿舍型”租賃住房面積比例不少于50%,主要目的在于釋放職工密集區域的租住壓力,適當解決職住分離的問題。

不過,在陳霄看來,總體而言,由于符合改造的商辦項目有限,并非所有的非居住建筑均可改建宿舍型租賃住房,必須符合指標條件才能申請改建,在一定程度上限制了改建的規模,不會出現大批量的改建產品涌入市場,并且實施上也有諸多難度,因此,預計短期內對租金水平影響不會太大。不過,對于租賃市場,尤其是租戶而言,可能是一個積極信號,房源供應量增加,有利于平抑租金,但是目前來看,實施起來難度不小。

戰雪也表示,從對租金的影響來看,該政策涉及的項目規模不大,本身對租金水平造成影響相對有限。同時,改造和入市也需要較長的時間,進一步降低了對現有租金的沖擊。相反,在供給更為充足的情況下,中長期的租金水平將會得到進一步的穩定。

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